Dlouho očekávaný zákon o realitním zprostředkování
V České republice již dlouhou dobu panuje ze strany zákazníků a vlastníků nemovitostí nespokojenost s poskytováním realitních služeb. Zároveň se realitní kanceláře potýkají s nízkou profesionalitou svých zaměstnanců. Obě strany na trhu s nemovitostmi postrádají jasně daná pravidla. O změnu v nefungujícím odvětví realit se nyní pokouší nový zákon o realitním zprostředkování, jež má začít platit od roku 2020. Náprava současného stavu je potřebná, ale také náročná výzva. Ačkoliv se na nový realitní zákon čekalo jako na spásu, stoprocentní řešení určitě nepřináší.
Historický vývoj realitního zákona v České republice
Ačkoliv má zákonná úprava realitní činnosti v naší zemi poměrně dlouhou historii, nebyla kvůli režimům méně nakloněným obchodování vždy funkční a tak neprobíhal její přirozený a nepřerušovaný vývoj dopředu. Ba co více, je dokonce možné pozorovat, že jsme na tom hůře, než tomu bylo v počátcích našeho samostatného státu.
Období první republiky
Po vzniku Československa začala vznikat nebo se aktualizovat celá řada dosud platných norem. Živnostenský zákon, pod nějž prodej realit spadal, nebyl žádnou výjimkou. Zákony ve většině případů navazovaly na dřívější Rakousko - Uhersko a objevily se v nich jen menší přepisy. Zprostředkování koupě nemovitostí, nebo jejich pronajímání patřilo pod živnost koncesovanou. Mezi podmínky pro získání oprávnění patřila především svéprávnost a trestní bezúhonnost, ale hovořilo se zde rovněž o profesní způsobilosti - žadatel „musí podati průkaz dostatečného všeobecného vzdělání a průkaz o odborné způsobilosti.“, přičemž „odbornou způsobilost jest prokázati vysvědčeními o nejméně pětiletém zaměstnání v podniku úředně povoleném k soukromému zprostředkování“ (§ 1 zákon č. 203/1925 Sb.). Na dřívější normy bylo definování jasné a pokročilé. Ostatně, pokud srovnáme období první republiky se současností, kde ještě profesní způsobilost v zákoně zakotvená není a její přidání teprve nastane, je na první pohled jasné, že v dřívější době na tom nebyly realitní zákony vůbec zle.
Světová válka a komunismus
Výrazné omezení podnikání přišlo ve vládním nařízení (č. 14/1943 Sb.) spolu s 2. světovou válkou a s vyhlášením Protektorátu Čechy a Morava. Následně během komunistické vlády byla soukromá podnikatelská činnost úplně přerušena (vládní nařízení č. 203/1950 Sb.) a tím na čas skončil i trh s nemovitostmi v Česku.
Po roce 1989
Až po listopadových událostech z roku 1989, kdy začala nová možnost soukromého podnikání, se trh s nemovitostmi opět začal dávat do pohybu. Očekávatelné by bylo, že zákony naváží na období první republiky. To se ovšem nestalo. Vznikl zákon č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání, který činnost realitních makléřů zařadil pod živnosti volné. Samotná definice této profese nebyla v legislativě nijak formulována a až do roku 2000 se řadila obvykle mezi obory jako „Nákup zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej“, „Obchodní činnost“, nebo „Zprostředkovatelská činnost“.
Po roce 2000
Dlouhou dobu po revoluci zůstal prodej realit legislativou nepolíbenou oblastí. Až v roce 2000 vyšlo nařízení vlády č. 469/2000 Sb., které blíže specifikovalo určité živnosti. Realitní obor v něm byl popsán jako „Nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, pokud jsou pronajímatelem poskytovány jiné než základní služby zajišťující řádný provoz těchto prostor. Obsahem živnosti není správa a údržba nemovitostí pro třetí osoby (pokud tato není vázána na vlastnictví nemovitosti), krátkodobé ubytování osob v bytech, rekreačních objektech a podobně, zařízeních, majících charakter ubytovací služby (převážně jako služby cestovního ruchu, agroturistika apod.).“ Činnost zůstala řazena mezi volné živnosti.
Důsledky zařazení realitního zprostředkování do volných živností
Volné živnosti, mezi které se realitní zprostředkování po roce 1989 zařadilo, nevyžadují žádné speciální doložení o profesionalitě či kompetenci k výkonu dané živnosti. Nutné je splňovat jen základní podmínky, mezi které patří svéprávnost včetně potřebné věkové hranice a trestní bezúhonnost. Po zaplacení poplatku 1 000 korun pak již nic nebrání žadateli začít vykonávat práci realitního makléře. Možnost jednoduchého zisku živnosti lákala mnohé lidi, kteří s prodejem nemovitostí neměli žádné zkušenosti, aby se pokusili o své štěstí. Faktory jako dostatek ochotných pracovníků i snadné získání oprávnění byly výhrou pro začínající realitní kanceláře, které díky tomu snadněji sháněly své zaměstnance a zprostředkovatele. Počet podnikatelských subjektů tak velice rychle začal narůstat a výrazně převýšil svým množstvím země, kde se legislativní úpravy vyskytují.
Nadbytek realitních makléřů na trhu
Při porovnání České republiky s jinými státy můžeme vidět, že naše země dosáhla počtu 18 500 realitních kanceláří. To je téměř dvojnásobné množství, než má například sousední Polsko s čtyřikrát více obyvateli. Na Slovensku najdeme dokonce pouze 1 500 realitních kanceláří. I v porovnání se zeměmi s větším realitním trhem, jako je Německo a Rakousko, jsou naše čísla vyšší. Samozřejmostí je, že se na počtu existujících firem podílí mnoho jiných faktorů, ale snadný přístup na trh a následné podnikání bez omezení je jedním z těch velice významných. Po revoluci, kdy se trh s realitami začal odrážet od úplného dna, je na jednu stranu dobře, že je o odvětví velký zájem, na druhou stranu došlo k situaci, že počet prodejců je neúměrně velký k poptávce.
Neodbornost pracovníků pohybujících se v oboru
Kvůli přehlcení trhu a v porovnání s ostatními zeměmi doslova nadbytku realitních makléřů, i kvůli snadnému zisku oprávnění k podnikání se v mnohých případech tato profese začíná stávat přivýdělkem, namísto plnohodnotného zaměstnání na plný úvazek. V České republice není ničím neobvyklým, že se realitními makléři stanou maminky na mateřské dovolené pro vylepšení své finanční situace, nebo dočasně lidé, kteří přišli o své zaměstnání, než si najdou opět ve svém původním oboru uplatnění u jiné firmy. Tento stav samozřejmě vede k velké neodbornosti a nízké kvalifikaci.
Kromě využívání profese realitního makléře jen jako krátkodobého a dobře dostupného přivýdělku je častá situace, že uchazeči o práci pořádně ani netuší, co toto zaměstnání obnáší a následně odcházejí rychle pryč. Ačkoliv díky absenci požadavků na dosažení určitého stupně vzdělání, rekvalifikaci, složení odborné zkoušky či odpovídající praxi v oboru, spolu s příslibem rychlého výdělku, není pro realitní kanceláře obtížené najít pracovníky, obvykle se však nejedná o lidi, kteří by v oboru vydrželi dlouho. Rozváží pracovní poměr, případně ukončí smlouvu o spolupráci, jakmile si najdou jiné zaměstnání či jakmile zjistí, jaké jsou nároky na výkon, jež by jim ve vysoké konkurenci kolegů z ostatních početných realitních kanceláří zajistil dostatečný příjem. Realitní makléři mnohdy nemívají fixní sazbu, ale pracují za provize z prodeje. Tím jsou nuceni k úspěšnému uzavření obchodu, což je samozřejmě motivující. Povahově však každému člověku nesedí pracovní systém, kdy průměrně tři měsíce realizuje prodej nemovitosti a mezitím nemá žádnou stálou výplatu (nebo jen minimální) a zároveň musí být v pohotovosti a na příjmu bez ohledu na osobní život.
Díky častému výskytu realitních makléřů, kteří nemají pro danou profesi dostatečné předpoklady, zkušenosti ani znalosti, mívají prodejci nemovitostí ve společnosti negativní obraz a pracovní pozice v rámci prestiže tak není příliš oceňována. To samo o sobě vede k tomu, že obchodníci, kteří mají talent prodávat a ochotu se vzdělávat v oboru, raději hledají atraktivnější a lépe hodnocené pracovní pozice.
Změna zákona je v současné situaci opravdu nutná
Současný stav bez předem daných pravidel prodeje realit v jinak až příliš přeregulovaném prostředí nemovitostí již dlouhou dobu potřeboval zákonnou úpravu. Situace se aktivně začala řešit v roce 2011. Ministerstvo pro místní rozvoj zpracovalo analýzu, která označila vedle nízké kvalifikovanosti realitních makléřů za problém také absenci povinného pojištění a definice rozsahu poskytovaných služeb. Úkolem nového zákona tedy má být také pojmenovat nabízené služby, které si bude klient u realitní kanceláře sjednávat, a ustanovit náležitosti uzavíraných smluv. Druhá velká změna myslí na to, že prodej nemovitosti patří mezi pokročilejší a náročnější transakce a to jak po finanční, tak po legislativní stránce. Neodborné provedení ze strany realitního makléře může mít katastrofální následky, proto je zde na místě pojištění profesní odpovědnosti. Další poskytování jistot by měl zákon vyžadovat ohledně nakládání s finančními prostředky klientů, například s rezervačními poplatky a zálohami, které jsou v dnešní situaci uloženy do notářské, advokátní nebo bankovní úschovy převážně jen za poplatek. Ve snaze ušetřit někteří zákazníci volí raději uložení u realitní kanceláře. V takovém případě však může firma s penězi volně nakládat a používat je ke svému běžnému provozu. To se však dle České asociace pro nemovitosti nemusí vyplatit ve chvíli, když se společnost dostane do finančních potíží a z nově vybraných záloh či kupních cen se již nedaří vyplácet závazky vůči klientům, jejichž transakce jsou dokončeny.
Hlavní rozdíly mezi původním zákonem a jeho budoucí verzí
Na novém realitním zákonu, který je v dikci Ministerstva pro místní rozvoj, spolupracovala i řada vybraných partnerů. Panelové diskuze před finální podobou legislativy se účastnilo více než 80 odborníků z řad realitních kanceláří, makléřů i advokátů. Od února roku 2011 se táhlo jednání a až v lednu roku 2019 byla aktuální podoba zákona schválena vládou. Datum účinnosti připadá na leden 2020.
Změna na živnost vázanou a doložení odbornosti
Hlavní změnou, která proběhne, je vyjmutí realitního zprostředkování z volných živností a přeřazení do živností vázaných, tedy takových, k jejichž výkonu žadatel získá oprávnění nejen na základě splnění základních podmínek, ale také po doložení odbornosti. Způsobilost ke zprostředkování prodeje realit bude dokazovat vysokoškolský diplom z oblasti práva, ekonomie nebo stavebnictví, popřípadě jiný vysokoškolský obor či středoškolské vzdělání s maturitou spolu s tříletou praxí v oboru, nebo složenou odbornou zkouškou – profesní kvalifikací.
Povinné pojištění makléřů a realitních kanceláří
Realitní zákon ve svém novém znění bude realitním kancelářím a makléřům stanovovat povinnost pojištění s dostatečným krytím případné škody. Jako dostatečné je dle zákona považováno pojištění minimálně 1 750 000 Kč na jednu realitní transakci a minimálně 3 500 000 Kč v případě více pojistných událostí.
Vyplácení provize a délka exekutivy
Provize realitních kanceláří a délka exekutivy, která nebyla nijak regulována, také prošly úpravou. Sjednat exekutivu (vyhradit si nabízení nemovitosti jen pro sebe) bude mít realitní kancelář možnost jen po dobu šesti měsíců. Po uplynutí stanovené doby bez další smlouvy tuto výsadu ztrácí a tím i logicky nárok na provizi z prodeje. Při dohodnutí koupě v půlročním období pak od zájemce smí realitní kancelář vybírat zálohu na provizi v maximální výši 2/3 celkové provize.
Další body a ochrana klientů
Aby mohl zákon plně fungovat, definoval přesnou náplň oboru realitního zprostředkování. Realitním kancelářím udává novela zákona povinnost plně informovat své zákazníky o případných problémech dané nemovitosti a omezeních souvisejících s převodem vlastnictví. Dále musí zákazníkovi předat před koupí výpis z katastru nemovitostí a jeho finance použité jako zálohu již nesmí sama ukládat. Realitní kancelář tak přestává nabízet zprostředkování úschovy a měla by tuto roli nechat na advokátovi, notáři nebo na bance.
Kritika úprav a novelizace realitního zákona
Je jasné, že ke každé nové legislativní změně se někdo bude stavět negativně a v čím větším rozsahu jsou úpravy prováděny, tím více připomínek se objeví. Změna realitního zákona samozřejmě nebyla výjimkou. Někteří lidé čekali, že po osmi letech práce, což je opravdu dlouhá doba, přijde řešení, které bude spásou na všechny nešvary realitního trhu. Situace se ale samozřejmě legislativně nevyřeší jako mávnutím kouzelného proutku a stále bude třeba, aby si zákazníci dobře vybírali, jaké realitní kanceláři dají důvěru.
Nedostatečné, ale alespoň nějaké změny
Podle mnohých jsou současné změny nedostatečné a situaci příliš nevyřeší. Martin Fojtík, šéf Fincentrum Reality, například upozorňuje, že vysokoškolské vzdělání nijak nezaručuje kvalifikovanost pro práci realitního makléře, na rozdíl od zkoušky odborné způsobilosti ze stavebního práva, oceňování nemovitostí a daní. Na druhou stranu nutno podotknout, že pokud je snahou zlepšovat odbornost, je i tento filtr lepší než žádný. S tím souhlasí i Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality, který by si však představoval lepší zákonné ošetření spolehlivosti realitních kanceláří: „Například bychom si dokázali představit zavedení takzvané kauce či základního kapitálu, který by realitní kanceláře skládaly jako záruku, že mají dostatečný finanční kapitál k výkonu činnosti a především ke krytí případných škod. V této oblasti bychom se mohli přiměřeně inspirovat zákonem o spotřebitelském úvěru.“
Vynechání zprostředkovatelů bez realitní kanceláře
Až pětina prodejů nemovitostí v České republice probíhá přes sprostředkovatele bez realitní kanceláře. Na tuto situaci však zákon příliš nemyslí a nespecifikuje ji. Většina majitelů těchto firem si však zakládá na tom, že jako klasické realitní kanceláře nepracují. Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky.cz, se k dané situaci vyjádřil tak, že „v důvodové zprávě zákona se sice uvádí, že takzvané realitní servery nebudou podle tohoto zákona dotčeny, z jeho znění to však jednoznačně nevyplývá a jejich statut tedy bude stejně nutné vyjasnit.“
Přinese zákon i zvýšení provizí?
Již při tvorbě zákona se začalo mluvit o tom, že úprava realitního prostředí musí být postavená tak, aby nediskriminovala malé a střední podnikatele. Přesto se stále někteří obávají, že novinky, jako je například povinné pojištění, firmám uškodí a přinesou i zdražení služeb. Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (ANO) o tom však pochybuje: „Samozřejmě nemůžu věštit z křišťálové koule, ale určitě se nedomnívám, že by mělo zavedení zákona zdražit služby realitních makléřů.“ Pravdou je, že dnes jsou mnohé realitní kanceláře pojištěné a na jejich cenách se tento fakt rozhodně nijak extrémně neprojevuje, protože by jinak nedokázaly uspět v silném konkurenčním prostředí.
Závěr
Nový zákon o realitním zprostředkování povede zcela jistě k regulaci současného „volného“ trhu a přijetí zákona v současné podobě je pro Českou republiku nevyhnutelné, neboť situace se sama jistě nezlepší. Ideální norma bude zřejmě vznikat mnoho let a zřejmě nikdy nebude zcela vyhovovat všem subjektům.
Bibliografie
- Ministerstvo pro místní rozvoj, analýza současné situace, 2012
Autor: Marcel Hon, student LIGS University
Článek byl zpracován pod vedením lektora: Jan Píbil.